Săn đất nền pháp lý “sạch” tại Tp.HCM ngày càng khó

Việc đi săn đất nền giấy tờ “sạch”, vị trí đẹp tại thành phố Hồ Chí Minh càng ngày càng khó khăn khi mà hầu hết các chủ đầu tư không triển khai được dự án mới, các sàn môi giới thì chỉ còn nguồn hàng thứ cấp bán lại với số lượng có hạn.

Chật vật “săn” đất nền

Sau 2 đợt sốt đất (2017 – 2018), thị trường đất nền thành phố Hồ Chí Minh đang neo giá ở mức rất cao. Nhiều nhà đầu tư đón nhận mua vào với giá cao nhưng không dễ tìm được sản phẩm ưng ý.

Anh Nguyễn Vĩnh Phát, một nhà đầu tư đất nền lâu năm cho biết, gần 4 tháng qua anh không tìm chọn được sản phẩm nào để đầu tư tại khu Đông Tp.HCM. Theo anh, giá đất cao chưa phải là vấn đề duy nhất giai đoạn này mà việc không tìm được nguồn hàng phù hợp với đề nghị mới là cản trở lớn. “Tôi chỉ ưu tiên chọn các dự án mới triển khai chứ không thích mua lại các sản phẩm thứ cấp từ nhà đầu tư khác. Nếu là sản phẩm thứ cấp thì giá phải tương xứng với tiềm năng và địa điểm đầu tư. Tuy nhiên với thực tại hiện nay, thị trường gần như không tưởng dự án chính quy nào mới chào bán, việc tìm được hàng sơ cấp để mua thật khó vô cùng”, anh Phát nói.

Dù nhiều sàn môi giới quen giới thiệu mua lại các lô đất thứ cấp nhưng nhà đầu tư này nhưng vẫn không hài lòng. Anh cho rằng, 1 phần vì các lô đất hét giá bán quá ảo, 1 phần vì địa điểm rao bán không đẹp, không tương xứng với tiềm năng đầu tư.

Tương tự, anh Phan Văn Hạnh, nhà đầu tư tại quận 10 cho biết, các sàn môi giới anh thường làm việc hiện chỉ có nguồn hàng đất thổ vườn và đất nền thứ cấp rao bán. Đất nền thứ cấp giá vừa tầm thì địa điểm rất kém, đất thổ vườn nhiều lô bán diện tích lớn, chi phí cao không phù hợp cho nhà đầu tư cá nhân. Lần theo các thông báo quảng cáo trên mạng, tờ rơi thì hầu như đều ra các dự án “ma”, dự án ở tỉnh gắn mác Sài Gòn. Cũng có dự án triển khai ở thành phố Hồ Chí Minh nhưng chưa có giấy tờ riêng từng nền, nếu mua thì phải đón nhận rủi ro và giá cũng không hề rẻ.

Săn đất nền pháp lý “sạch” tại Tp.HCM ngày càng khó
Những lô đất nền do người dân tự xây dựng hạ tầng và phân lô tại Long An. Ảnh: Phương Uyên

Kết quả khảo sát của GKG.com.vn cho thấy, không chỉ khu Đông, thị trường giàu quỹ đất như khu Tây cũng khó tìm được dự án tốt để xuống tiền đầu tư. Ở khu vực trọng điểm thuộc quận 12, huyện Hóc Môn gần 6 tháng qua chỉ có 1 dự án đất nền chính quy công bố với nguồn cung chỉ cách trăm nền, mức giá cũng từ 40 – 70 triệu/m2 và ra xong hàng trong quý IV/2018.

Anh Trần Thanh Hiệp, lãnh đạo một SGD tại quận 12 chia sẻ, khu Tây không đến nỗi không tìm được hàng như khu Đông nhưng do tiềm năng cải cách và phát triển không mạnh, lại cũng không đồng đều như khu Đông, nhà đầu tư đất nền khu Tây chủ yếu tập trung vào một số khu vực cải cách và phát triển “nóng” khiến hiện trạng khan hiếm cục bộ diễn ra. Với các khu vực khác chưa cải cách và phát triển hạ tầng, dù có dự án triển khai cũng không tưởng người mua, thậm chí nhiều nơi quỹ đất nhiều nhưng thiếu tiềm năng nên các công ty cũng không thiết tha phát triển.

Nhìn chung, các sàn môi giới đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh đều than khó trong các việc tìm đất nền đẹp để giao dịch vì nguồn hàng rất nhỏ giọt, lâu lâu mới có nhà đầu tư rao bán lại, vừa rao xong là có người mua ngay nên không nhanh tay thì không tưởng hàng tốt.

Nguồn cung đất nền tiếp tục khan hiếm

khách mua đất nền
Khách hàng tranh nhau nghiên cứu về một dự án đất nền đang
được triển khai tại Đồng Nai. Ảnh: Phương Uyên

Trong năm 2018, thành phố Hồ Chí Minh có 25 dự án đất nền với qui mô nhỏ tầm vài chục nền mở bán. Tổng nguồn cung cả năm chỉ có dao động 3.700 nền, giảm đến gần 50% so với nguồn cung đất nền năm 2017. Trong số này, gần 3.300 nền đất đã bán hết. Riêng quý IV/2018 toàn thị trường không tưởng một dự án đất nền sơ cấp nào chào bán. Khu Đông, khu Tây và khu Nam vốn dĩ là 3 thị trường tâm điểm của đất nền gần như cạn kiệt nguồn cung, quý III và quý IV/2018 chỉ có khu vực phía Bắc còn hàng để phân phối và gần 80% nguồn hàng rao bán là từ các dự án thứ cấp chào bán lại.

Với thị trường đất nền thứ cấp, nguồn cung cũng không còn dồi dào như lúc trước đây. Bên cạnh nhu cầu mua định cư gia tăng khiến quỹ đất tự do không còn nhiều, do đất nền khan hiếm nên nhiều nhà đầu tư quyết tâm găm hàng, không bán ra đợi giá đón nhận được hơn. Động thái này khiến lượng sản phẩm giao dịch đã ít càng ít thêm. Hơn nữa, giá đất nền thứ cấp đã bị làm giá ảo nên nhiều nhà đầu tư không còn ưa chuộng loại sản phẩm này, trong lúc dự án mới thì chưa có giấy phép triển khai.

Cơn khát đất nền thành phố Hồ Chí Minh đang hình thành một thực tế, nhiều nhà đầu tư đón nhận chơi liều, mua đất chưa đủ giấy tờ để giành “thiên thời, địa lợi”. Chia sẻ về vấn đề này, đại diện một công ty bất động sản tại quận 2 cho biết, có không ít dự án lớn bị chậm giấy tờ nhưng vẫn đang âm thầm giao dịch theo hiện tượng đặt cọc góp vốn trước với khách hàng. Nhiều nhà đầu tư thích chọn mua đất thời điểm đầu khi giấy tờ mập mờ vì mong chỉ chiếm thế mạnh về giá.

Không chỉ có các dự án của chủ đầu tư lớn, nhiều quý khách hàng cũng liều lĩnh mua đất phân lô từ tư nhân, đất dự án nhỏ tầm vài chục nền với giá không hề rẻ bất chấp việc những dự án này có nguy cơ không được cấp phép tách thửa. “Không phải họ chưa biết mà là họ đón nhận tìm kiếm lợi nhuận cao từ chính sự rủi ro. Nhiều người hưởng lợi gần 100% từ các suất đầu tư thiếu an ninh này. Tuy vậy, cũng không thiếu quý khách hàng ôm trái đắng, có đất không được xây, chẳng thể bán, có người mất trắng vì chủ đầu tư lật kèo”, vị này cho biết.